מס שבח הוא מס המשולם בעת מכירת מקרקעין בישראל והוא מבוסס על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה של הנכס. המס נועד למסות את הרווח ההוני שנוצר ממכירת הנכס והוא חלק מהסדרת שוק המקרקעין בישראל. קיימים פטורים והקלות מסוימות, בהתאם לנסיבות העסקה ולזהות המוכר.
מי מחויב בתשלום מס שבח?
מס שבח חל בעיקר על מוכרי מקרקעין שהשיגו רווח ממכירה. החובה מוטלת על המוכר, אך יכולים לחול פטורים והקלות. גובה המס נקבע לפי ההפרש שבין מחיר הקנייה למכירה ובהתחשב בפרמטרים שונים.
- המוכר – מחויב לדווח לרשות המסים ולשלם את המס בהתאם לרווח שנוצר.
- רכישות ורווחי הון – עסקה הגוררת רווח נכנסת תחת חבות המס, פרט למקרים מיוחדים בהם ניתן פטור.
- פטורים והקלות – חוק מיסוי מקרקעין קובע פטורים מסוימים, כגון דירת מגורים יחידה בתנאים מסוימים.
- מנגנוני קיזוז – ניתן לקזז הוצאות ושיפורים שבוצעו בנכס לאורך השנים להפחתת חבות המס.
מהו מס שבח וכיצד הוא מחושב?
מס שבח הוא מס שמשולם על רווחי הון ממכירת מקרקעין בישראל. גובה המס תלוי במספר רכיבים: מחיר הרכישה המקורי, מחיר המכירה, הוצאות שהוצאו על שיפוץ ושיפור הנכס, וכן משך תקופת הבעלות על הנכס. שיעור המס יכול להגיע ל-25% מהרווח הריאלי, למעט מקרים בהם ניתן פטור או חישוב מס מוטב.
פטורים והקלות במס שבח
קיימים מספר פטורים והקלות לתשלום מס שבח, המסייעים למוכרים להפחית את חבות המס:
- מכירת דירת מגורים יחידה: מי שמוכר דירה יחידה שברשותו לאחר תקופת החזקה של 18 חודשים (או פחות בנסיבות מיוחדות) יכול ליהנות מפטור.
- חישוב מס ליניארי מוטב: מי שרכש דירה לפני 1.1.2014 זכאי להקלת מס בדמות חישוב יחסית לפי תקופות ההחזקה.
- מוריש ומקבל ירושה: יורש שמוכר נכס שעבר אליו בירושה יכול ליהנות מהקלות מס בתנאים מסוימים.
- מכירת נכסים בין קרובי משפחה: העברה בין בני משפחה מדרגה ראשונה לרוב אינה חייבת במס שבח.
כיצד ניתן להפחית את תשלום מס השבח?
מי שמחויב במס שבח יכול לנקוט בפעולות שונות להפחתת חבות המס:
- תיעוד הוצאות על שיפוץ ושיפור הנכס להפחתת הרווח החייב במס.
- בדיקת הפטורים וההקלות הקבועים בחוק לפני ביצוע מכירה.
- ביצוע תכנון מס מקדים עם יועץ מס או עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין.
השוואה בין חבות המס לפי מצב העסקה
להלן השוואה בין מצבים שונים המשפיעים על גובה מס השבח:
| מצב העסקה | שיעור המס | האם ניתן פטור? |
|---|---|---|
| מכירת דירה יחידה | 0% (בכפוף לעמידה בתנאים) | כן |
| מכירת נכס שהוחזק מעל 4 שנים | חישוב ליניארי מוטב | חלקי |
| מכירת נכס מסחרי | עד 25% | לא |
מסקנות
מס שבח הוא מרכיב משמעותי בעסקאות מקרקעין בישראל. החובה חלה על המוכר, אך קיימים פטורים והקלות שיכולים להפחית את סכום המס. לפני כל עסקת מכירה, כדאי לבדוק את החובות והזכויות לכל מקרה פרטני כדי להבטיח ניהול מס מיטבי ומניעת חיובים מיותרים.