תכנית תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שנועדה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מאז אישורה בשנת 2005, היא עברה שינויים רבים על מנת להתאים את עצמה לצורכי ההתחדשות העירונית בישראל. מטרת התכנית היא לא רק לחזק מבנים, אלא גם לאפשר תוספת זכויות בנייה כמנוף כלכלי למימוש הפרויקטים.
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית המיועדת לחיזוק מבנים שנבנו לפני 1980, אשר אינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה. נוסף על חיזוק המבנה, התכנית מאפשרת תוספות בנייה, לרבות הרחבת דירות קיימות, הוספת קומות חדשות או הריסת המבנה ובנייתו מחדש (תמ"א 38/2 – פינוי בינוי). התכנית מעניקה תמריצים ליזמים ובעלי דירות בדמות זכויות בנייה והקלות מס.
היסטוריה של תמ"א 38 והתפתחותה
התכנית אושרה לראשונה בשנת 2005 כתגובה להערכות סיכון לרעידות אדמה בישראל. בשנים שלאחר מכן נעשו שינויים והרחבות, כולל הכנסת האפשרות להריסת מבנים ובנייתם מחדש (תמ"א 38/2). שינויים נוספים כללו התאמה לדרישות רשויות מקומיות ומתן סמכות נוספת להן בכל הנוגע לתכנון וביצוע בשטחן.
מנגנוני התמריצים בתמ"א 38
כדי לעודד יזמים ומשקיעים לקחת חלק בפרויקטים של תמ"א 38, נקבעו מספר תמריצים, כגון:
- הוספת זכויות בנייה, כולל תוספת קומות
- פטור מהיטל השבחה במקרים מסוימים
- הקלות במיסים והפחתת עלויות ליזמים
- שיפור איכות המגורים וחידוש התשתיות בסביבה
מהן האפשרויות במסגרת תמ"א 38?
| סוג הפרויקט | מאפיינים עיקריים |
|---|---|
| תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי | חיזוק הבניין הקיים, תוספת קומות ודירות חדשות |
| תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש | הריסת הבניין הישן והקמת חדש במקומו |
השלכות תמ"א 38 על בעלי הדירות
עבור בעלי דירות, תמ"א 38 מציעה יתרונות כגון חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, שיפור איכות החיים ותוספת שטח מגורים. עם זאת, הפרויקטים עשויים להימשך זמן רב ולגרור קשיים תכנוניים ובירוקרטיים. כמו כן, יש חשיבות לשיתוף פעולה בין הדיירים להוצאת הפרויקט לפועל.
אתגרים ועתיד תמ"א 38
על אף שהתכנית השיגה הצלחות מסוימות, קיימים אתגרים רבים, ובהם חוסר כדאיות כלכלית בפריפריה, התנגדויות דיירים והליכי אישור ממושכים. לאור זאת, הממשלה הודיעה כי תמ"א 38 במתכונתה הקיימת צפויה להסתיים בשנת 2022, ותידרש תכנית חלופית שתרחיב את ההתחדשות העירונית.
סיכום
תמ"א 38 היא כלי חשוב לחיזוק מבנים ושיפור התשתיות העירוניות בישראל. עם זאת, יישומה רצוף באתגרים רגולטוריים, כלכליים וחברתיים. המשך ההתחדשות העירונית יחייב פתרונות יצירתיים ותכנון אסטרטגי שיספקו מענה לצורכי האוכלוסייה ולבטיחות המבנים.