רכישת דירה חדשה היא אחת ההחלטות המשמעותיות בחיי כל אדם. מעבר לשיקולים הכלכליים והמיקום, קיימת חשיבות רבה להבנה מעמיקה של זכויות הקניין שקשורות בנכס. רבים רוכשים דירה מבלי להכיר את היבטי הבעלות, ההצמדות והזכויות הנלוות – מה שעלול להוביל לקשיים בעתיד.
בישראל, זכויות הקניין בדירות חדשות מוסדרות בחוק המקרקעין, אך בפועל יש לא מעט מורכבויות – כמו ההבדלים בין בעלות בטאבו לבין חכירה ממנהל מקרקעי ישראל. כשבודקים לעומק, מגלים שגם סידורי החניה, מחסנים, זכויות בנייה וצמדויות משותפות – הם חלק בלתי נפרד מתמונת המצב. למשל, בפרויקטים חדשים של התחדשות עירונית או מתחמים מתוכננים כמו אזור של דירות למכירה ברמת השרון, חשוב לדעת בדיוק אילו זכויות נלוות לדירה ואיך הן נרשמות בפועל בטאבו.
מהי בעלות מלאה בדירה ולמה היא חשובה?
כאשר אתם רוכשים דירה חדשה, חשוב לוודא אם היא רשומה כבעלות מלאה בטאבו. משמעות בעלות כזו היא שליטה מלאה על הנכס – אין גוף נוסף שמחזיק בזכויות עליו. לעומת זאת, בדירות רבות בישראל מדובר בזכויות חכירה מהמדינה או החברה המשכנת, מה שמצריך אישורים נוספים ויכול להגביל שימוש או מכירה בעתיד.
למשל, דירה שבבעלות פרטית תאפשר לכם לבצע שינויים מסוימים בנכס ביתר קלות לעומת דירה שחכורה מהמדינה. בבעלות מלאה גם קיימת ודאות משפטית גבוהה יותר. לכן תמיד כדאי לדרוש מהקבלן או המשווק את נסח הטאבו העדכני של הדירה, ולבדוק אם נרשמה הערת אזהרה לטובתכם תוך כדי התשלום.
מהן הצמדות ולמה הן חלק מהזכויות בדירה?
הצמדות הן חלקים במקרקעין או ברכוש המשותף שמיועדים לשימוש בלעדי של בעל הדירה – למשל חניה, מחסן או גינה. חשוב להבין שהצמדות אינן עניין של נוחות בלבד. הן מהוות זכויות מוחשיות שמעלות את ערך הדירה ומשפיעות על יכולת השימוש.
לרוב, ההצמדות נרשמות בטאבו כחלק בלתי נפרד מהדירה. אם אינן רשומות, ייתכן שבמקרה של סכסוך משפטי תיווצר בעיה. במקרה שקיימת הצמדה לחניה, כדאי לבדוק אם מדובר בחניה בטאבו או בזכות שימוש בלבד דרך תקנון הבית המשותף. ההבדל עלול להיות משמעותי, במיוחד במקרה של חילוקי דעות עם השכנים או בעת מכירת הנכס.
מה חשוב לבדוק בחוזה המכר מול הקבלן?
אם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן, החוזה שתקבלו כולל התחייבות להעברת זכויות בעתיד – לא דירה רשומה בפועל בטאבו. במקרים כאלה, יש לוודא שהקבלן מחויב לרשום את הדירה בטאבו תוך פרק זמן מוגדר, ומה כוללת ההגדרה של "דירה" – האם כל ההצמדות כלולות? האם קיימת הערת אזהרה לטובתכם?
כדאי לבדוק גם האם זכויות בנייה עתידיות נותרות בידי הקבלן או עוברות לרוכשים, במיוחד בפרויקטים אנכיים שמותירים "שארית זכויות". במקרים כאלה ייתכן שבשנים הבאות תתווסף קומה מעל הדירה ללא יכולת התנגדות מצד הדיירים.
איך נראות זכויות הקניין בדירות חדשות בישראל בפועל?
לפי נתוני רשות המקרקעין, כ-93% מהקרקעות בישראל הן בבעלות המדינה ומוחכרות לגורמים פרטיים. לכן, גם כשקונים דירה חדשה, במקרים רבים מדובר בזכות חכירה ארוכת טווח – לעיתים ל-49 או 98 שנים – ולא בעלות פרטית.
ברבים מהפרויקטים מודרניים, החברה היזמית מחזיקה עדיין בזכויות בקרקע ומבצעת את תהליך רישום הדירות בטאבו רק לאחר שנים. זהו הליך בירוקרטי ממושך, ולכן עלול להאריך את תקופות חוסר הוודאות המשפטית של הרוכש.
נקודות לבדיקה בעת רכישת דירה חדשה
מבין הדברים שכדאי לכל אדם לבדוק או לוודא בעת רכישת דירה חדשה, אלה המרכזיים:
- בדקו האם הנכס רשום בטאבו כבעלות פרטית או בחכירה מהמדינה
- בחנו אם יש נסח טאבו עדכני ורישום הערת אזהרה על שמכם
- וודאו שכל ההצמדות רשומות לפי החוק – חניות, מחסנים, גינות
- בדקו את התקנון של הבית המשותף, במיוחד בנוגע לשימוש ברכוש משותף
- השוו זכויות בנייה עתידיות – מה מוקצה לדיירים ומה נשמר ליזם
מי אחראי לרישום הזכויות ומהם שלבי הרישום?
הקבלן, או החברה היזמית, הם אלה שאמורים לבצע את רישום הזכויות בטאבו עבור הדירה החדשה. התהליך כולל קבלת טופס 4, רישום הבית כבית משותף ורישום זכויות הדיירים. על פי החוק, על הקבלן לרשום את הבית המשותף תוך פרק זמן שמוגדר מראש בחוזה.
עם זאת, במקרים רבים מתעכב התהליך מסיבות כמו עיכובים ברישוי, סכסוכים עם גורמים אחרים, או אף שיקולי מיסוי. בתקופה זו, הדייר רשאי להשתמש בדירה – אך זכויותיו עדיין מוגבלות מבחינה משפטית. לכן חשוב לעקוב באופן פעיל ולוודא שהקבלן עומד בהתחייבויותיו.
כיצד ניתן להתמודד עם בעיות בזכויות הקניין?
אם במהלך הרכישה או לאחריה מתגלות בעיות – כמו חוסר ברישום הצמדה, תחזוקת רכוש משותף או שימוש חורג של שכנים – מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין. ביחד ניתן לבחון אילו זכויות נרשמו, ואילו נותרו באוויר. לפעמים פתרון טמון רק בפנייה להוצאה לפועל או לבית המשפט, אבל ברוב המקרים מדובר בהבהרה פשוטה של רישום תקנון או מסמכים נלווים.
כדאי גם להצטרף לוועד הבית או לדרוש שקיפות מצד הקבלן/ניהול הנכס. התארגנות של דיירים יכולה להעלות את המודעות לזכויות הקניין שיש לכל אחד, ולוודא שהן נשמרות במלואן.
השפעת זכויות הקניין על שווי הדירה ומכירה עתידית
לדירה עם זכויות לא מוסדרות, ללא הצמדות רשומות או חוסר בבעלות מלאה – יש שווי נמוך יותר בשוק. רוכשים פוטנציאליים יחששו מקשיים עתידיים, מה שיצמצם את הביקוש ויעניק לצד הרוכש עמדת מיקוח חזקה יותר. לכן הסדרה נכונה של זכויות הקניין כבר ברכישה הראשונית, יכולה להבטיח תשואה גבוהה יותר – במיוחד באזורי ביקוש גבוה כמו המרכז והשרון.
במילים פשוטות, דירה שאתם יודעים בדיוק מהם הגבולות החוקיים שלה, מה ההצמדות, מהם זכויות הבנייה – תהיה לכם גם מנוף מימון, גם מקור ביטחון וגם נכס שמושך קונים עתידיים.